Depuis la loi Pinel de 2014, les clauses contraires au statut des baux commerciaux sont réputées non écrites alors qu'elles étaient auparavant nulles. La nouvelle sanction ne s'applique pas aux procédures en cours au 20 juin 2014.

Le locataire d'un immeuble introduit en 2010 une action en requalification en bail commercial de la convention qu'il a conclue onze ans auparavant. Il soutient que son action n'est pas prescrite en développant l'argumentation suivante : l'article L 145-15 du Code de commerce, tel qu'issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, répute non écrite toute clause d'un bail ayant pour effet de l'exclure du statut des baux commerciaux alors qu'il devrait y être soumis ; l'action tendant à faire juger qu'une clause est non écrite est imprescriptible et n'est pas soumise à la prescription biennale de l'article L 145-60 du Code précité.

Ce raisonnement est écarté par la Cour de cassation : la loi Pinel, qui a modifié les dispositions de l'article L 145-15, ne s’applique pas aux procédures en cours à la date de son entrée en vigueur (le 20 juin 2014). L'action en requalification, engagée plus de deux ans après la conclusion du bail, était donc prescrite en application de l'article L 145-60.

à noter : Sous l'empire du droit antérieur à la loi Pinel, les clauses contraires aux dispositions d'ordre public de l'article L 145-15 du Code de commerce, et notamment les clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement d'un bail commercial, étaient sanctionnées par la nullité, et l'action en annulation était soumise au délai de prescription biennale de l'article L 145-60. Depuis cette loi, ces clauses sont réputées non écrites ; ces clauses étant censées n'avoir jamais existé, les parties peuvent à tout moment faire constater par le juge leur absence de conformité, sans que puisse leur être opposé un délai de prescription.
La loi Pinel, entrée en vigueur le 20 juin 2014, est muette sur l'application dans le temps des modifications apportées à l'article L 145-15.
Il est certain que la nouvelle sanction s'applique à tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014.
Pour les baux antérieurs à cette date, la Cour de cassation précise ici que la loi nouvelle ne s'applique pas aux instances judiciaires ouvertes avant le 20 juin 2014. Ce faisant, elle ne fait que reprendre le principe selon lequel le droit à un procès équitable s'oppose à ce qu'une loi s'applique aux procédures en cours, sauf impérieux motif d'intérêt général (notamment, CEDH 28-10-1999 n° 24846/94 : RJF 1/00 n° 140 ; Cass. ass. plén. 23-1-2004 n° 02-18.188 P : RJDA 4/04 n° 409).
Reste à savoir si, hors de toute procédure engagée avant le 20 juin 2014, la nouvelle sanction de l'article L 145-15 s'applique aux baux qui étaient en cours à cette date. La cour d'appel de Paris s'est prononcée en faveur d'une application immédiate (CA Paris 10-2-2016 n° 13-23690 : Loyers et copr. 2016 comm. n° 148).

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